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| 上海证券报 “空涨、虚跌”乱相生 房价数字怪圈仍待破解 |
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嘉宾：于丹丹上海易居房地产研究院上海区副总经理
今年一季度，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅均在6.0%上下波动，部分中心城市房价偏高且上涨较快。针对宏观调控政策之下部分城市房价继续上涨、成交量却下跌的“空涨”和成交结构调整的“虚跌”怪象，这一期的“上证第一演播室”嘉宾与网友们就此话题展开讨论。
穗：市场接受能力决定价格合理性
主持人：今年一季度的各个主要城市房价走势，颇为令人“不放心”。如广州房价虽然有数据显示下降，但也有人提出只是“虚跌”而已，因为许多新推楼盘的价格仍然高位，您觉得应该如何解释？
于丹丹：一个市场的房价会否产生下降，我认为应该是由供求关系来衡量。如果广州的楼盘价格排出来之后，能够得到市场认可，那就意味着需求仍然存在，价格下降的可能性就不大了。换句话说，如果需求的确存在，那就说明这个市场还是处于理性的状态下。此外，广州和中国香港地区比较接近，因此受到辐射影响程度也大，整体需求表现非常强劲。在这种基础上，说房价一定会降下来未免过于片面了。我认为，广州如果在下个月再出现微涨也不用太担心，只是土地供应一旦实现了，房价仍会回调，这是一个很正常的市场周期反应。
京：补给性供应导致上涨
主持人：除了广州之外，北京的房价表现坚挺。在相关数据报告中，北京新建商品住宅在一季度以9.9%的同比涨幅再次被名点。然而，另一说法却是，北京的商品交易量却在萎缩。这种“空涨”的形势更令人担忧，您对此怎么看？
于丹丹：北京的供给相对比较单一，与上海相比，产品没有那么细分化。上海的市场需求很多元化，每一个细分市场都可以通过自己的供求来决定市场价格。但北京不是，因此在发展过程中会有一些产品形态的变化，在这种对接的时间段里很容易有一部分产品出现紧俏短缺，尤其是很高端的住宅，如精品之类的。反映到市场上，就会觉得房价过高，但交易量却又不是持续上涨，所以会出现数字“乱相”。但通过市场供求平衡之后，最终会平稳下来。
现在这种涨幅实际上是被一些高档房拉动产生的，话说回来，比较低端的大部分经济群体却并没有得到很好的眷顾。如北京的经济适用房就没有很好地落实到位，如果能够更规范地去执行政府一些好的初衷，保障中低收入人群的利益需求，落实到市场“底座”上，对于整体房价的均价应该能够呈现出来较为明显的影响力。
沪：中低价房为市场“基座”
主持人：还有就是上海，与前两个月相比，上海在3月份的房价同比涨幅有所放大，业内开始传出上海房产市场回暖的判断声音，您如何分析这一情况？
于丹丹：我觉得从这个涨幅来看，这种判断有点言过其实了。主要还是由于去年是个调控比较明显的时期，今年与去年的价格低谷时期相比，同比增长了0.2个百分点，应该还不足以得出回暖的结论。
其实，我认为对于数据反映应该理性对待。上海的房价主要仍然由中低价房的供给来带动影响，因此从现在来看还是平稳的。而且总体市场价格下降了，但物业品质却上升了许多，这也是市场的发展表现。如果每一个层面的需求都可以从市场中找到相应物业的话，应该说这个市场是比较平稳的。
二三线城市：发展着重合理性
主持人：除了一线城市之外，二、三线城市的房价走势也有很多人关注。随着众多开发商的积极布局，当地房价也有持续上涨的情况，二、三线城市的房价发展将如何？
于丹丹：更多的问题集中在二、三线城市本身。因为这些地区往往不是根据自身的实际状况出发，而是看到了房地产在一线大城市发展过程中所起的作用，以及收益，因此会引发这些当地政府做房产的想法，我觉得这是最不可取的。当然，不是说所有的二、三线城市都没有发展前景，但如果没有大的题材来改变原来的需求格局，而是单靠改善性经济去支撑，并不可取。
行业：整治活动清理房地产市场
主持人：此前，建设部等八部委掀起了为期一年的房地产市场秩序整治行动，特别是要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，能不能预测一下此次整治活动对房地产业及房地产市场的影响？能起到稳定房价的作用吗？
于丹丹：实际上2007年应该是政策落实年，我们之前也提到了，对于政府的调控措施关键是要看落实。前面提到的许多问题，实际上都属于秩序整治行动的范围之内，还有对预售阶段、三级市场中介环境的整治等情况，这些都会对房价持续上涨有抑制作用。我觉得全面的清理行动，会对整体房地产市场起到一个肃清的作用，尤其是对之前二三线城市不规范的市场环境，应该说对稳定房价起到非常大的作用。
投资风向
土地： 二线城市网罗上海开发商
2007年头4个月，上海一直未有新的经营性用地供应上市。遭受土地“荒灾”之苦的上海开发商们，便成为其他省市土地市场的吸引目标。继去年前来上海进行土地推介之后，江苏省镇江市日前再次组织团队，选择13幅总面积约5100亩的土地来沪进行推介。
据悉，此次镇江市政府选择了位于南徐新中心区、北部滨水区以及镇江新区范围内，单宗面积在100亩以上的13宗用地，其中，定位为新型住宅区的南徐新中心用地2000亩；建成新兴旅游区和中高档住宅区的北部滨水区推地约2100亩；镇江新区范围内推行430亩，再加上其他地区用地，共计5100亩土地面积。
值得一提的是，此次镇江市仍然实行“先招商推介、再上市交易”的原则，土地推介会上屡屡可见上海各大开发商的“身影”。嘉华投资、上海万科以及保利地产等实力企业皆前往探营。据镇江市相关领导介绍，对于此次推介的经营性用地市场出让，镇江市将继续采取适度从紧的“不饱和”供地原则，今年继续下降20%的供应比例；其次，实行打造环境、净地上市的推行原则，以最大限度显化土地资产价值。
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